מיסוי ומקרקעין

תחום מיסוי הנדל"ן הינו רחב מאד, מורכב מאד ודינמי מאד ועוסק בתחומים רבים, ומשרדנו מעניק יעוץ מס ותכנוני מס בתחום של עסקאות נדל”ן, בחינה וניסוח הסכמים בהיבטי מס – לרבות הסכמי קומבינציה, תמ"א 38, פינוי בינוי וכדומה וכן, טיפול מיסויי בנושא הסדרי חלוקת עזבון של נכסי נדל"ן.

סעיף 1 לחוק יסוד: משק המדינה קובע, כי "מסים, מילוות חובה ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על פיו; הוא הדין לגבי אגרות".

"ספינת הדגל" של חקיקה המס בישראל הינה פקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") העוסקת הן במיסוי הכנסותיו הפירותית של הנישום והן במיסוי הכנסותיו ההוניות של הנישום, למעט רווח ממכירת זכויות במקרקעין בישראל, אשר ממוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

עם זאת יודגש, כי כאשר מכירת זכות במקרקעין הינה בעלת סממנים עסקיים, היא עשויה לחזור ולהתמסות לפי הפקודה כהכנסה עסקית רגילה, ובמקרים מסוימים יחול על המכירה גם חוק מס ערך מוסף.

מכוח החוק מוטלים כיום  שני סוגי מיסים:  מס שבח –מס ישיר שנוצר על הרווח מהמכירה ומס רכישה – מס עקיף שמוטל על הרוכש ללא קשר אם נוצר רווח במכירה.

מס השבח מוטל על 2 הפעולות הבאות הרשומות בסעיף 6 ו-7 לחוק כדלקמן:

סעיף 6 (א): "מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין".
סעיף 7 : "המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין."

סעיף 6 (ב) לחוק מסביר מהו "השבח" עליו יוטל המס וקובע כי "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה…"

האם קיימים הבדלים בחיוב במס בין דירה לקרקע או לחנות?
החוק מבדיל, הן לצורכי מס שבח והן לצורכי מס רכישה, בין מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק (הגדרה שונה למס שבח ולמס רכישה), לבין מכירת זכויות במקרקעין בנכסים אחרים, כגון: קרקע, חנות, מחסן וכו'.
כמו כן יודגש, כי ההקלות הן במס שבח והן במס רכישה במכירת דירת מגורים, שמורות במרבית המקרים ליחידים בלבד ולא לחברות.

קבלת פטור ממס שבח או מס רכישה
מכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49 לחוק)  עשויה, בתנאים מסוימים, לקבל פטור מלא ממס שבח, פטור חלקי ממס שבח או להיות מחויבת בשיעור מס של 25%, בעוד שמכירת זכות במקרקעין אחרת (קרקע, חנות, משרד, מחסן, זכויות בניה, דירת מגורים שאיננה מזכה) תחויב במס בשיעור מס מלא שעשוי, בתנאים מסוימים, להגיע לכמעט 40% מס משוקלל כאשר מדובר ביחיד, ולשיעור מס חברות הקבוע בסעיף 126 לפקודה, כאשר מדובר במוכרת שהיא חברה.

לגבי מס רכישה, הרי שחישוב מס הרכישה ברכישת דירת מגורים, מבוצע בהתאם למדרגות מס לעומת שיעור מס הרכישה ברכישת נכס שאינו דירת מגורים, אשר עומד על 6% עם אפשרות קבלת 1% חזרה בתנאים מסוימים.

היטל השבחה
היטל זה משולם במכר או בבנייה בגין השבחת הקרקע עקב אישור תכנית. המחוקק פטר את הבנייה מכוח התמ"א מהיטל השבחה.

אולם, הואיל ובעסקאות תמ"א ממומשות לעיתים לקרובות זכויות בנייה מכוח תכניות אחרות, יש לשלם היטל השבחה בגין כך.
היטל השבחה בשיעור גבוה עלול להפוך את העסקה ללא כדאית. בעסקאות פינוי ובינוי ניתן לפטור את הבנייה כולה.
אלא שהעניין תלוי ברצונה הטוב של הרשות המקומית ובחתימת שר השיכון ושר הפנים.

מכיוון שלרשויות המקומיות לעיתים קרובות אין אינטרס להגביר את היקף המגורים בתחומן, (מחשש למאזן שלילי בתקבולי הארנונה אל מול השירותים ומחשש להורדת מחירי דיור שתפגע בבוחריה בעלי הדירות) מסרבות הן לפטור מהיטל השבחה ובכך גוזרות גורלם של פרויקטים לשבט.